مطالبه اجور معوقه به چه شکلی میباشد؟
مطالبه اجور معوقه به چه شکل است؟ مطالبه اجور معوقه قبل از سر رسیدن موعد چه حکمی دارد؟ تفاوت اجور معوقه با اجرت المثل ایام تصرف چیست؟ سجاد موسوی بهترین وکیل حقوقی مازندران بصورت تخصصی پاسخ میدهد.
مطالبه اجور معوقه به چه معناست؟
همانطور که از نام مقاله پیداست موضوع مطالبه اجور معوقه را بررسی خواهیم کرد. اما در ابتدا و قبل از هر توضیح دیگری جا دارد که به معنای واژه های این عبارت بپردازیم. تا هضم موضوع راحت تر تحقق بابد و در نتیجه موجب درک بهتری نسبت به مطلب شود. این عبارت یعنی مطالبه اجور معوقه از سه واژه مطالبه که به معنای طلب کردن، دریافت کردن و غیره. و اجور که از ریشه اجر و به معنای اجرت یا دستمزد است و معوقه که به معنای عقب افتاده و یا به تاخیر افتاده و غیره است بکار می روند. در عالم حقوق و مباحث حقوقی استفاده از این عبارت به معنای اجاره بهاء یا مال الاجاره پرداخت نشده است.
سجاد موسوی وکیل متخصص مسائل حقوقی در ادامه اینگونه اذعان می دارد که می دانیم اجاره بهاء و مال الاجاره مربوط به عقدی است، که بین موجر و مستاجر بسته می شود. و مستاجر مطابق آن مکلف می شود مبلغی را به صورت ماهیانه و یا یک جا تحت همین عناوین یعنی اجاره بهاء و مال الاجاره به موجر پرداخت کند. حال حالتی را در نظر بگیرید که مستاجر از انجام تعهد خویش سر باز می زند. و اجاره بهاء تعینی را پرداخت نمی نماید. در اینجا موجر حق خواهد داشت تا با اقامه دعوای مطالبه اجور معوقه آن مبلغ را از مستاجر دریافت نماید.
نکته: در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء موجر علاوه بر مطالبه اجور معوقه می تواند قرارداد را فسخ و مستاجر را ملزم به تخلیه ملک نماید.
مطالبه اجور معوقه به چه شکل است؟
مطالبه اجور معوقه، همانطور که بیان گردید، زمانی برای موجر به وجود می آید که خلف وعده در پرداخت اجاره بهاء توسط مستاجر انجام شود. بعد از تحقق این امر، موجر می بایست برای طرح دعوای مطالبه اجور معوقه خویش و با استناد به قرارداد عقد اجاره اقدام نماید. لازم به ذکر است که اصولا مبلغ اجاره بهاء در قرارداد مشخص و معین است پس دیگر نیازی به جلب نظر کارشناس نمی باشد.
نکته: در صورت مشخص نبودن اجاره بهاء این امر توسط کارشناسان دادگستری مشخص می گردد.
مطالبه اجور معوقه قبل از سر رسیدن موعد
بهترین وکیل متخصص بابل درباره این موضوع اینگونه بیان می دارد: می دانیم که مال الاجاره یا اجاره بهاء را می توان به صورت یک جا و قسطی پرداخت نمود. حال اگر در این حین یعنی در حالت قسیط مستاجر فوت کند. دیون ایشان در باب اجاره بهاء حال نمی شود و این موضوع یکی از استثناعات دیون بعد از فوت است. چرا که مطابق با قانون با فوت افراد دیون آنها حال می گر و علت این امر این است که مال الاجاره تا قبل از موعد سر رسید بر ذمه مستاجر بار نمی شود.
نکته: خوب است بدانید که به محض عقد قرارداد اجاره موجر مالک اجاره بهاء و مستاجر مالک منفعت است. پس اگر مستاجر به هر دلیلی از ملک استفاده هم نکند باز هم می بایست اجاره بهاء تعیین شده را به موجر بپردازد وگرنه در آتی سخن از مطالبه اجور معوقه به میان می آید.
در صورت تلف شدن مال موضوع اجاره، مطالبه اجاره بها به چه شکل خواهد بود؟
پاسخ به این سوال آسان است. چرا که مطابق با قانون در صورت تلف شدن یا غیر قابل استفاده بودن ملک، مستاجر از پرداخت اجاره بهاء برای مدت باقی مانده از موعد قرارداد خود معاف می گردد. این موضوع حاکی از آن است که ملک حتما باید قابلیت استفاده و سکونت را داشته باشد. لذا بحث دعوای حقوقی مطالبه اجور معوقه نیز ممکن و میسور نمیباشد.
نکته: در دعوای حقوقی به خواسته مطالبه اجور معوقه خواهان موجر و خوانده مستاجر خواهد بود.
مطالبه اجور معوقه و تفاوت آن با اجرت المثل
مطالبه اجور معوقه همانطور که مستحضر هستید در واقع موضوعی است، حاکی از عدم پرداخت مبالغ تعیین شده در قرارداد که توسط مستاجر نقض شده است و عمل به ایفای تعهد رخ نداده است. اما اجرت المثل و تعیین آن زمانی به میان می آید که یا زمان قرارداد به پایان رسیده یا اصلا قراردادی وجود ندارد. در اینجا مرجع مشخص کننده دادگاه است. اما در اجور معوقه توافق بین افراد.
مطالبه اجور معوقه و اجرت المسمی
همانطور که از نام اجرت المسمی پیداست، این واژه در عالم حقوق به معنای اجاره بهاء معین شده در اجاره نامه است. و در واقع بیان کننده و مشخص کننده اجاره بهاء فی ما بین طرفین عقد است. درست مثل اجور معوقه که از جمع شدن و عدم پرداخت اجاره ها حکایت دارد. اجرت المسمی به همان مبلغی که طرفین بر آن توافق کرده اند گفته می شود. لذا دعوای نخستین، تحت عنوان مطالبه اجور معوقه طرح میگردد، در واقع مطالبه همان مبالغی است که پیش تر مورد تراضی طرفین قرار گرفته است.
مطالبه اجور معوقه و علت آن برای تخلیه ملک
ما می دانیم که عقد اجاره جزء عقود لازم است. پس طرفین تنها با اراده خویش نمی توانند آن را بر هم بزنند و می بایست به تعهداتی که دارند عمل نمایند. اما در قانون حالاتی پیش بینی شده است که به هر یک از طرفین این اجازه را می دهد که معامله یا عقد را فسخ نمایند. یکی از این دلایل عدم پرداخت اجاره بهاء توسط مستاجر است که به مالک این حق را می دهد که علاوه بر تنظیم دادخواست مبنی بر مطالبه اجور معوقه، درخواست تخلیه ملک را نیز از مرجع قضایی داشته باشد.
مدارک مورد نیاز برای طرح این دعوا
ما مطلع هستیم که برگه دادخواست برای مطالبه اجاره بهاء به صورت چاپی و در برگه مخصوص قوه قضاییه در اختیار عموم است. پس همانند تمامی دادخواست ها ابتدائا می بایست آن را تکمیل نمود. تا خواهان و خوانده و همچنین منظور نظر از دادخواست روشن گردد. اما از دیگر مدارکی که باید به همراه داشت تا بتوان این دعوا را ثبت نمود. می توان به سند مالکیت و قرارداد اجاره اشاره نمود. که بیانگر بسیاری از مسائل می باشد. و اگر بخواهیم دلایل اثبات دعوای حقوقی مطالبه اجور معوقه را نام ببریم می توانیم به تمامی راه های احصا شده در قانون اشاره کنیم.
نکته: مطالبه اجور معوقه در قالب دعوای حقوقی اقامه میگردد. در صورت وجود داشتن پول ودیعه نزد موجر, دادگاه پس از کسر اجور معوقه و سایر هزینه های الباقی را به مستاجر باز می گرداند.
مرجع صالح به رسیدگی به این دعوا کجاست؟
وکیل موسوی متخصص در زمینه مسائل حقوقی اذعان می دارد: این دعوا یعنی مطالبه اجور معوقه، همانند سایر دعاوی حقوقی دیگر در دو مرجع شورای حل اختلاف و دادگاه عمومی حقوقی مورد بررسی قرار می گیرد. حال اینکه موضوع تعیین کننده هر یک از این مراجع میزان و ارزش خواسته است و بر اساس آن پرونده ها بین این دو مرجع تقسیم می شود. اگر مبلغ خواسته تا سقف دویست میلیون ریال باشد در صلاحیت شورای حل اختلاف است و اگر مبلغ خواسته بیش از این میزان باشد. دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی خواهد بود. آراء صادره از این مراجع قابل تجدید نظر خواهی و اعتراض می باشد.
وکیل برای مطالبه اجور معوقه
با توجه به شیوه کنونی زندگی بشر و همچنین موضوع اجاره ملک و املاک امروزه در اکثر دادگاه های حقوقی پرونده هایی با عنوان مطالبه اجور معوقه به چشم می خورد. پرونده های حقوقی که شاید در نگاه اول ساده به نظر برسد اما با وارد شدن به آن مشخص می گردد که چه مقدار سخت و دشوار خواهد بود. چرا که این طیف پرونده ها دارای نکات ظریف حقوقی هستند که توجه به آنها و یا عدم دقت نسبت به آنها موجب پیروزی یا شکست در پرونده ها گردد. پس توصیه می شود از تجربه سید سجاد رزاقی موسوی وکیل مجرب، کاربلد و متخصص حقوقی در حل پرونده های خود بهره مند شوید.