منظور از الزام به صورت مجلس تفکیکی چیست؟ طرفین آن شامل چه افرادى مى شود؟ چگونه مى توان طرح دعوى کرد؟ نحوه ى دریافت در اسناد رسمى به چه شکل مى باشد؟ در این زمینه چه نکات کلیدی وجود دارد؟ نحوه ى اجراى آن شامل چه مواردى مى شود؟ چه مستندات و رویه هاى قضائى در این زمینه وجود دارد؟ کدام مرجع صالح به رسیدگى است؟
تعریف الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی به این معنى است، وقتى ساخت و احداث یک ساختمان به اتمام مى رسد، گواهى نامه اى تحت عنوان، گواهى پایان کار صادر مى شود. در این هنگام ، جهت صدور، سند تفکیکى براى هر واحد صادر مى شود، (یعنى هر واحد بطور مجزا تفکیک مى شود). باید اشاره داشت که حدود و مشخصات واحدهاى ساخته شده و همچنین قسمت هاى مشترک ساختمان که شناسایى شده است.
سجاد موسوی وکیل ملکی بیان مى دارد: علت امر این است که اداره ثبت بتواند بر اساس اطلاعات بدست آمده یک سند تفکیکى صادر کند. در پرونده هایی که موضوع آنها الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی است، وکیل متخصص دعاوی ملکی بیان مى کند: در جلسه اى که با نام الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی می باشد،اطلاعات درج شده در این جلسه ، مقدمه تنظیم سند تفکیکى است. اگر فروشنده ملک نوساز، به هر دلیلى از گرفتن صورت مجلس (منظور الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی) و به تبع آن سند تفکیکى خوددارى کند، خریدار این حق را دارد، که با استناد به مبایعه نامه تنظیم شده، الزام به صورت مجلس تفکیکی را از خریدار بخواهد. به یاد داشته باشیم که این امر (الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی) در قرارداد هاى مشارکت در ساخت و پیش فروش هم وجود دارد.
نکته: در همه مواردى که سازنده یا پیش فروشنده، با توجه به مبناى تعهدى که در تحویل و انتقال ملک قرارداده اند، ملزم به گرفتن صورت مجلس تفکیکى خواهند بود.
◁◁ بیشتر بدانید: دادگاه صالح در پرونده های ملکی کجاست؟
تعریف صورت مجلس تفکیکى
صورت مجلس تفکیکى، از سوى اداره ثبت اسناد، که در آن حد و حدود اربعه (مشخصات ملک از منظر شمالى، جنوبى، شرقى و غربى) و همچنین مشخصات واحدهاى مستقل و مساحت آنها و همچنین شماره گذارى ساختمان را نشان مى دهد. به عنوان مثال اگر ملک قبل از تفکیک براى یک فرد خاص باشد، بعد از تفکیک هم براى او میباشد. در صورت مشاعى (داشتن شریک) هر شریک به اندازه سهم خود ( اگر ٣ دانگ هست، ٣ دانگ) تقسیم مى شود.
طرفین دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
طرفین الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی چه اشخاصى مىباشند؟ طرفین فقط شامل اشخاص حقیقى است یا آنکه اشخاص حقوقى (شرکتها) را هم شامل میشود؟
موسوی وکیل متخصص در پاسخ به سوال هاى مطرح شده بیان مى دارد: الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی فى مابین مالک یا مالکین رسمى و شخصى که این تعهد به نفع او مى باشد منعقد مى شود. (مى تواند شخص حقیقى یا حقوقى باشد)
در پرونده هایى که موضوع آنها، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی میباشد، اخذ صورت مجلس در درجه اول با مالک رسمى مى باشد. اما گاهى اوقات ممکن است، توسط شخص دیگرى که در قالب قرارداد (مانند مبایعه نامه، مشارکت در ساخت و غیره) باشد. که بعنوان خواهان، متعهد به گرفتن این صورت مجلس باشد، انجام پذیرد.
وکیل ملکی مى گوید: علاوه بر مالک یا مالکین رسمى، و کسى که محکوم به اخذ صورت مجلس تفکیکى شده است (نه شخصى که در قرارداد متعهد به اخذ صورت مجلس تفکیکى) و هر شخصى که از صدور صورت مجلس تفکیکى که به نفع او مى باشد، مى تواند دعوا را مطرح کند.
تفاوت درخواست افراز و درخواست تفکیک
۱- درخواست افراز ملک از سوى ۲ یا چند شریک بصورت الزامى میباشد. در حالى که در درخواست تفکیک ملک مى تواند از سوى یک نفر باشد.
۲- در درخواست افراز ملک، حتما باید بین شرکا مشکلى بوجود آمده باشد. اما در درخواست تفکیک به ایجاد مشکل نیازی نیست (در واقع الزامی ندارد)
۳- درخواست افراز هم باید از طرف اداره ثبت اسناد باشد و هم رأى و حکمى که از سوى دادگاه قضائى صادر شده است. اما درخواست تفکیک فقط در قالب رأى هست که بعنوان صورت مجلس تفکیکى و تقسیم نامه ملکى صادر مى شود.
۴- اعتراض به تفکیک در اداره ثبت اسناد است، اما در مورد افراز اعتراض و رسیدگى به آن در دادگاه قضائی است.
۵- بعد از صادر شدن صورت مجلس تفکیکى، تقسیم بندى ملک به امضاى شرکا مى رسد. اما در مورد افراز بعد از صادر شدن رأى و عدم اعتراض، مهلت برای طرفین مشخص مى شود ودر صورت انقضاى مدت،دیگر موضوع باز بینى و یا تغییر نمیابد.
۶- اعتراض مالکان مشترک در انجام عملیات اجراى تفکیک باعث متوقف شدن مى شود. در مورد افراز قابل استماع نمى باشد. چون فقط بعد از صدور رأى حق اعتراض دارند.
چگونگی رسیدگی به دعوا الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
خوانده چگونه میتواند دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را مطرح کند؟ به عبارت دیگر طرح دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی با خوانده دعوی است؟
وکیل متخصص می گوید:
۱- خریدار ملک زمانی می تواند طرح دعوی (الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی) کند یا درخواستی را ثبت کند، باید به ۲ نکته مهم توجه کند که به شرح ذیل میباشد:
۱-۱- تقاضای محکومیت خوانده به الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
۲-۱ تقاضای محکومیت خوانده به انجام تعهد
۲- دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی یک دعوای غیر مالی میباشد. (در این مورد دادگاه صالح، دادگاه های نزدیک به محل وقوع ملک میباشد)
۳- دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، به طرفیت همه مالکان مطرح میشود. (نام بردن تمام افرادی که با یکدیگر خرید و فروش کرده اند، تا آخرین فدر، در غیر این صورت، دعوی مورد استماع دادگاه واقع نمی شود(عدم پذیرش از سوی دادگاه).
۴- در صورت صدور رای قطعی (برای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی) مبنی بر الزام خوانده برای اخذ صورت مجلس تفکیکیو پایان یافتن کار باشد، و محکوم علیه از اجرا خودداری کند، مطابق دستور مستقیم دادگاه قضایی، خواهان میتواند اقدام به انجام امور و دستورات دادگاه و همچنین هزینه های پرداختی و خسارات دادرسی که مرتبط با این پرونده (الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی) را از محکوم علیه طلب و درخواست کند.
نحوه ی دریافت الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را باید از چه نهادی دریافت نمود؟ نحوه دریافت الزام به صورت مجلس تفکیکی چگونه است؟ اینها سوالات متداولی است که مردم در مورد الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی میپرسند. مخصوصا این سوالات زمانی شیوع پیدا می کند که ساختمان های نو سازی ساخته می شود.
در پرونده هایی که موضوع آنها الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی است، وکیل الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی در پاسخ به سوالات مطرح شده می گوید:
۱- ابتدای امر باید صبر کرد تا کار ساخت و ساز ملک (ساختمان) به پایان برسد.
۲- در مرحله دوم، یک مهندس ناظر معتبر باید کار ساختمان را تایید کند.
۳- در مرحله سوم، از سوی شهرداری منطقه گواهی پایان کار درخواست و دریافت کند.
۴- در مرحله چهارم، درخواستی که از سوی مالک (یک شخص) یا مالکان (شرکا) به سردفتر اسناد رسمی محل نزدیک به ملک ارسال شود.
۵- در مرحله پنجم، اداره ثبت اسناد، مدارک را به کارشناس مربوطه ارجاع می دهد، تا اقدامات لازم انجام پذیرد.
۶- در مرحله آخر، حکم صورت مجلس تفکیکی صادر، و مالک و یا مالکان تقسیم نامه ای که در آن سهم هر یک مشخص شده، را امضا می کنند.
وکیل الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی در ادامه اضافه می کند: نکته مهمی که باید به آن اشاره کرد کرد این است که، دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، زمانی مجاز میباشد که، در گذشته برای این ملک یا املاک سندی صادر نشده باشد. چرا اگر خلاف این امر باشد، به درخواست ترتیب اثر داده نمیشود. (مورد استماع دادگاه واقع نمی شود)
نکات کلیدی در مورد دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
در مورد دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، باید چه نکاتی را رعایت کرد؟
در پرونده هایی که موضوع آنها، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، است. وکیل متخصص در پاسخ به سوال پرسیده شده می گوید: یک سری نکاتی هستند که از آنها تحت نام نکات کلیدی یاد میشود، و به شرح ذیل می باشند:
۱- الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، فقط در مورد املاکی است که، قابلیت تفکیک و افراز داشته باشند.
۲- در صورت مجلس تفکیکی، فقط خصوصیات اربعه (حدود اربعه که شمال، جنوب،شرق،غرب) برای هر واحد یا ساختمان قید میشودو ارتباطی به مالکیت اختصاصی واحدها ندارد.
۳- الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، نیازمند گواهی پایان کار ساختمان است که از شهرداری منطقه گرفته میشود.در صورت عدم وجود گواهی پایان کار، خواهان می تواند الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را از دادگاه بخواهد.
۴- صورت مجلس تفکیکی، مقدمه گرفتن تقسیم نامه و تنظیم سند رسمی است. دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را نیز ضمن دادخواست الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی درخواست کرد.
۵- رعایت ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، که اخذ تاییدیه شهرداری است، برای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی الزامی میباشد.
۶- نکته مهم دیگر که باید به ان دقت داشت این است که، برای تفکیک و صدور الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی در مورد اراضی های که خارج ز حریم شهرها است، استفاده از آیین نامه اراضی، احداث بناو تاسسیات در خارج از حریم شهرها و روستا ها مصوب ۲۰/۰۲/۱۳۹۱ رعایت شود. در صورت عدم رعایت تفکیک امکان پذیر نیست.
۷- وکیل متخصص بیان می دارد: نکته آخر این است که، تفکیک ملک در اداره ثبت اسناد با توجه به دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها انجام میشود.
نحوه اجرای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
چگونه میتوان الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را به مرحله اجرا رساند؟ این سوالی است که به تکرار پرسیده میشود.
وکیل متخصص ملکی بصورت تخصصی در پاسخ بیان می کند: در دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، زمانی که به مرحله اجرای رای می رسد، خواهان (همان محکوم له. کسی که حکم به نفع او است) می تواند با درخواستی تقاضای اجرای رای را داشته باشد. بعد آنکه اجراییه صادر شد، به خوانده ابلاغ میشود که صورت مجلس تفکیکی را اخذ نماید. در صورت عدم توجه خوانده به رای صادر شده، خواهان می تواند با توجه به رای صادر شده از سوی دادگاه و مقام قضایی، با هزینه خودش اقدام به گرفتن صورت مجلس تفکیکی کند. در اینصورت هزینه های انجام شده را به اضافه خسارت ناشی از تاخیر تعهد، از محکوم علیه (خوانده دعوی) مطالبه کند.
مستندات قانونی و رویه قضایی
مستندات قانونی و رویه قضایی درپروندهایی که موضوع آنها الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی به شرح ذیل می باشد:
مواد ۲۲۰-۲۲۱-۲۲۶-۲۲۸-۲۲۹-۲۳۷-۲۳۸-۲۳۹ قانون مدنی در مورد الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی سخن به میان آورده است. بموجب این مواد نه تنها طرفین قراردادملزم به اجرای آنچیزی که تعهد کرده اند میباشند.بلکه کلیه نتیجه هم که بر مبنی عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود برای طرفین الزام آور است.
همچنین اگر موضوع تعهد وجه نقد باشد حاکم (قاضی) با رعایت موارد قانونی ، می تواند مدیون را به جبران خسارتی که از تاخیر تادیه بوجود آمده محکوم کند. وکیل متخصص بیان میکند: در صورت عدم رعایت تعهدات از سوی یکی از طرفین، طرف دیگر زمانی میتواند ادعای خسارت کند که در صورت تعیین مدت، مدت منقضی شده باشد یا و در صورت عدم تعیین مدت، زمانی ادعای خسارت میتواند کند که ثابت کند اختیار انجام تعهد با او بوده است.
همچنین مستنداتی هم در قانون شهرداری وجود دارد.به عنوان مثال: قانون اصلاح ۱۰۱ قانون شهرداری بیان می کند که: دادگاها و اداره ثبت اسناد موظفند که در موقع تقاضای تفکیک یا افراز در صورت تایید نقشه از سوی شهرداری، و تسلیم آن (نقشه تایید شده) توسط متقاضی به شهرداری، با کسر سطوح و قدرالسهم ، شهرداری بایدظرف حداکثر ۳ ماه بصورت کتبی به مالک ابلاغ شود.
همچنین ماد ۱۴ و ۱۵ قانون زمین شهری و ماده ۱۵۴ قانون ثبت اسناد و املاک، مواردی که در آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستا ها در مورد الزام به اخذ صورت مجلس تفیکیکی بصورت قانونی صحبت کرده اند.
از منظر رویه قضایی آرای متعددی در این زمینه وجود دارد. به عنوان مثال:
رای شماره ۱۵۳۱تاریخ ۲۱/۱۲/۱۳۹۱ شغبه ۸ تجدید نظر استان:
بازداشت ملک، مانع از صدور حکم و اجابت خواسته های الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی مطروحه، از سوی متعهد له نیست.
دادگاه و مرجع صالح برای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
از مهمترین نکاتی که در هر دعوایی مطرح میشود، مبحث مرجع صالح میباشد. در مورد دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، دادگاههای صالح به شرح ذیل میباشند:
۱- با توجه به قوانین جدید، اگر دعوی مطرح شده از سوی خواهان بیشتر از ۵ میلیون تومان باشد، مرجع صالح دادگستری می باشد.
۲- اگر خواسته دعوا کمتر از ۵ میلیون تومان باشد، مرجع صالح شورای حل اخلافات است.
نکته: با توجه به ارزش خواسته مرجع فرق می کند. و همچنین محلی که در آن دعوی مطرح میشود حائز اهمیت میباشد.
وکیل متخصص بیان می کند: مطابق آیین دادرسی مدنی، اصل اساسی و اولیه در تعیین صلاحیت اقامتگاه خوانده است. (تقدیم دادخواست از سوی خواهان به دادگاه محل اقامت خوانده) نکته دیگر آن است در قراردادا ها و دعاویی ناشی از قراردادها، دادگاه محل انعقاد قرارداد صالح است. حال اگر چندین دادگاه صالح به رسیدگی باشد، انتخاب دادگاه صالح با اختیار خواهان دعوی میباشد.
◁◁ بیشتر بدانید: وجه التزام یا خسارت تاخیر در معاملات ملکی
وکیل املاک در بابل
از آنجایی که دعوی الزام به احذ صورت مجلس تفکیکی، از جمله دعاوی ثبتی و ملکی میباشد، خریداران اصولا عجله دارند که هر چه سریعتر سند ملکی خود را تنظیم کنند.
این دعوی زمانی مطرح میشود، که ملک خریداری شده سابقه ثبتی نداشته باشد. در واقع ملک خریداری شده با قولنامه یا مبایعه نامه باشد.
سجاد موسوی با تجربه ترین وکیل در زمینه حقوقی و کیفری و ملکی، تنظیم هرگونه شکواییه، شکایت نامه، دفاعیه، لایحه و همچنین، رساندن شما عزیزان به نتایج رضایت بخش، آماده مشاوره با شما عزیزان میباشند.
تماس با وکیل ملکی