در جامعه امروز به دلیل افزایش ساخت و ساز و نیاز به سرمایه بیشتر، گاهی اوقات مالکین و سازندگان اقدام به پیش فروش واحد تکمیل نشده می کنند. از آن جایی که در این نوع قراردادها همیشه جای بحث می باشد، همواره حجم قابل توجهی از شکایات در دادگاه ها یا دادسراها را شکایت از این موضوع در بر می گیرد. در این بین گاهی اوقات مالک می تواند قرارداد پیش فروش را باطل کند. تایید بطلان قرارداد پیش فروش امکان پذیر است که در ادامه قصد داریم به این موضوع بپردازیم.
قرارداد مشارکت در ساخت
پیش از آن که به بحث درباره تایید بطلان قرارداد پیش فروش بپردازیم لازم است که بدانیم قرارداد مشارکت در ساخت یک قراردادی است که بین مالک و سازنده نوشته می شود. که در آن شرایطی وجود دارد که به امضای طرفین رسیده است. یکی از شرایطی که امکان دارد در این قراردادها نوشته شود، شرط عدم پیش فروش واحدها می باشد که سازنده ملزم به رعایت این شرط می باشد.
◁◁ بیشتر بدانید: قرارداد مشارکت در ساخت | وکیل تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
تایید بطلان قرارداد پیش فروش
تایید بطلان قرارداد پیش فروش به معنی این است که قرارداد پیش فروشی به امضا رسیده باشد و واحدهایی به فروش رفته رفته باشند ولی بعد از آن مالک اصلی ساختمان تصمیم به باطل کردن قرارداد بگیرد. برای باطل کردن باید دلایلی قانونی داشته باشد که باطل کردن را تایید کند که به این موارد تایید بطلان قرارداد پیش فروش گفته می شود.
تایید بطلان قرارداد پیش فروش به دلیل فسخ مشارکت در ساخت
تایید بطلان قرارداد پیش فروش در زمانی که سازنده مفاد قرارداد مشارکت در ساخت را نقض کند از سوی مالک امکان پذیر است. در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت، طرفین شرط می کنند که سازنده تا پایان قرارداد یا تا مدت معینی حق ندارد واحد های سهم خود را پیش فروش کند. شرط سلب حق پیش فروش یک شرط قانونی و منطقی می باشد. چون مالک نمی خواهد تا قبل از این که تکلیف پروژه به طور کامل مشخص نشده است کنترل پروژه را از دست بدهد. اگر همچین شرطی در قرارداد مشارکت در ساخت نوشته شود و طرفین با قبول کردن این شرایط، قرارداد را امضا کنند؛ رعایت این شرط و تعهد برای سازنده الزامی است. در غیر این صورت تایید بطلان قرارداد پیش فروش به وجود می آید.
در صورتی که سازنده با وجود شرط عدم پیش فروش واحدها ، واحد های سهم خود را پیش فروش کند، شرایط قرارداد را رعایت نکرده و مالک علاوه بر این که حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را دارد، می تواند قرارداد پیش فروش را منحل کند زیرا با وجود شرط عدم پیش فروش واحدها، مالک در برابر پیش خریدار هیچ تعهدی ندارد و این مورد تایید بطلان قرارداد پیش فروش نیز می باشد.
نکته: سجاد موسوی وکیل ملکی می گوید که در متن قرارداد مشارکت در ساخت باید شرایط به طور دقیق نوشته شود تا هیچ گونه شک و شبهه ای به وجود نیاید. مثلا اگر شرط شود که پیش فروش باید با اطلاع مالک باشد، این شرط به اندازه کافی قوی نیست که دلالت بر سلب حق معامله نماید. یا به طور مثال اگر در قرارداد مشارکت در ساخت شرط شود که سازنده فقط حق پیش فروش یکی از واحدهایی که سهم خودش می باشد را داراست، این شرط با شک و شبهه همراه است زیرا پیش خریدار نمی تواند تشخیص دهد که آیا او اولین نفر بوده یا نفر خیر و تصور می کند که اولین پیش خریدار است. بنابراین در قرارداد مشارکت در ساخت، باید شرط عدم پیش فروش به وضوح ذکر شود تا تایید بطلان قرارداد پیش فروش به وجود نیاید.
طرفین این دعوا چه کسانی هستند؟
تایید بطلان قرارداد پیش فروش را مالک اولیه ملک مطرح می کند. مالک اولیه همان کسی است که ملک خود را طی یک قرارداد مشارکت در ساخت در اختیار سازنده قرار می دهد. پس مالک اولیه ملک خواهان می باشد و خوانده پیش فروشنده که همان سازنده است و پیش خریدار هستند.
البته لازم به ذکر است که پیش خریدار رابطه قراردادی با مالک اولیه ملک ندارد ولی چون پیش خریدار یک طرف قرارداد پیش فروش است، باید به عنوان خوانده قرار بگیرد.
مرجع صالح رسیدگی به تایید بطلان قرارداد پیش فروش
تأیید بطلان قرارداد پیش فروش در دادگاه محل وقوع ملک پیش فروش شده، مطرح می شود، و مالک می تواند علیه پیش فروشنده و پیش خریدار این دعوی را مطرح کند.
حکم برای دعوی تایید بطلان قرارداد پیش فروش
موسوی وکیل برای دعاوی ملکی می گوید که قطعا این نوع پیش فروش، فروش مال غیر نیست پس بنابراین ضمانت اجرای کیفری ندارد.چون طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، طی این قرارداد هرکدام سهمی را دارا هستند و حق پیش فروش و تصرف در سهم الشرکه خود را دارند و اگر در قرارداد شرط عدم پیش فروش گذاشته شود ولی آن طرف اقدام به پیش فروش نماید، فقط یک تخلف حقوقی صورت گرفته است و ضمانت اجرای حقوقی دارد.
تایید بطلان قرارداد پیش فروش اگر صورت بگیرد، مالک می تواند هم قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند و هم این که قرارداد پیش فروش را باطل کند. از طرف دیگر پیش فروشنده موظف است اصل پول و خسارت وارد شده را به پیش خریدار بپردازد. البته پیش خریدار باید مبلغی را که به پیش فروشنده داده است طی دادخواستی از وی مطالبه کند.
نکته: وکیل متخصص ملکی با استناد به ماده ۲۴۴ قانون مدنی اذعان می دارد که اگر یکی شرط عدم پیش فروش، در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شده باشد، و سازنده خلاف آن عمل کرده باشد، مالک می تواند از عمل به آن شرط صرف نظر کند. در این صورت مثل این می ماند که شرط عدم پیش فروش در قرارداد قید نشده است.
وکیل تایید بطلان قرارداد پیش فروش درباره نحوه اجرای رای می گوید که رای دادگاه در دعوی تایید بطلان پیش فروش جنبه اجرایی دارد و در این دعوا اجراییه صادر نمی شود.
تایید بطلان قرارداد پیش فروش و برخی از نکات کلیدی
تایید بطلان قرارداد پیش فروش در فرض این دعوا فقط در صورتی قابل تصور است که قرارداد مشارکت در ساخت، فسخ شده باشد. به عبارت دیگر مقدمه ی فسخ قرارداد پیش فروش، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت است.
در مورد این که دعوای ذکر شده، به خواسته ی تأیید بطلان مطرح شود یا تأیید فسخ، اختلاف نظر وجود دارد. با توجه به این که قرارداد صحیح و کامل، منعقد شده است، به نظر میرسد که خواسته ی تأیید فسخ، ارجح باشد. با این حال با توجه به عبارت قانون مدنی که از لفظ باطل استفاده کرده است، در عنوان دادخواست، ترجیح می دهیم که از تأیید بطلان قرارداد پیش فروش استفاده کنیم.
با فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و ابطال قرارداد پیش فروش، اگر حق پیش فروش از سازنده سلب شده باشد، مالکیت ملک پیش فروش شده به مالک اولیه باز می گردد.
مطمئن ترین روش برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، اعلام فسخ به وسیله ی اظهارنامه ی رسمی می باشد.
◁◁ بیشتر بدانید: الزام به تخلیه و تحویل ملک مشارکتی
وکیل برای تایید بطلان قرارداد پیش فروش
دعاوی ملکی با پیچیدگی های زیادی همراه است و با دستکاری در یکی از کلمات قرارداد می توان رای را به نفع خود تمام کرد. از همین رو وکیل موسوی، توصیه می کند پیش از طرح دعوا تایید بطلان قرارداد پیش فروش حتما از مشاوره های این مرکز که زیر نظر وکلای متخصص در زمینه ملکی انجام می شود استفاده کنید.
تماس با وکیل دعاوی ملکی